Jak se počítá plocha?

UŽITNÁ vs. PODLAHOVÁ - udělejme si v tom pořádek!

Podlahová, užitná plocha, užitková, zastavěná...je v tom zmatek? Taky máte problém se vyznat v těch definicích, respektive v tom, co a kde se jak prezentuje? Jaká plocha je v prohlášení vlastníka, v technické dokumentaci a jaká v inzerci? Co mám sdělit kupujícímu, aby si nepřipadal podvedený, až si to sám přeměří? A na druhou stranu, jak to udělat, aby má nabídka nevypadala jako málo muziky za hodně peněz, když budu až příliš poctivý a nezapočítám, co se dá. Zkusíme v tom váhání a zmatku udělat trochu pořádek.

Člověk může mít pocit, a to i po přečtení několika odborných článků na stránkách realitních kanceláří, že co makléř, to trochu jiná definice. Každý to počítá nějak jinak, jak se v tom má člověk vyznat. Oni za to ti makléři ale v podstatě nemohou, protože často je to nějak naučili v realitní kanceláři, kde např. začínali, a tak se jim postup výpočtu vryl pod kůži, a dokud je někdo neupozorní nebo nedojde k nějakému průšvihu, nemají důvod se pídit, jak je to správně. Možná to znáte z jiných oblastí a oborů. Jako člověk, který rád dělá věci správně, jsem tedy zjišťoval jednak správný postup, jednak to, jak se věci mají v praxi. Ať už se jednalo o menší realitku, jednotlivé makléře nebo profi software na odhady tržních cen, postup se lišil. Jedna prestižní kancelář nezapočítává do užitné plochy terasy a balkony a rozlišuje výpočet domu a bytu. Jiná, obří realitka se řídí heslem čím více, tím lépe a započítá všechno, co se dá. Nejčastěji se uvádí užitná plocha. Někomu jinému vyjde výsledek, který je jakýmsi hybridem mezi užitnou a obytnou plochou, přičemž terasu a balkon počítá polovinou výměry. Obecně se dá říct, že je v tom prostě zmatek a každý si počítá, jak chce. Nebudu rozhodovat, co je úplně mimo a kdo počítá lépe a poctivěji, spíše si pojďme říct správné definice.

Užitná plocha 

• Definovaná nařízením Komise Evropských společenství č.1503/2006 (sic!) a stojí tam doslova: "Součástí celkové užitné plochy obytné budovy jsou plochy používané jako kuchyně, obývací pokoje, ložnice a místnosti s příslušenstvím, sklepy a společné prostory používané majiteli bytových jednotek."
• Zahrnuje plochu uvnitř vnějších stěn a započítá se vše, tedy i balkony, terasy, ale i sklepy, půdy a podkroví, také haly a chodby, samozřejmě toalety, koupelny a všechny obytné místnosti.

• Nezapočítávají se konstrukční plochy, funkční plochy a tzv. průchozí prostory, to znamená různé podpěry, sloupy, sloupky, šachty, schodišťové šachty, komíny, výtahy, schody i eskalátory a veškerá umístění energetických generátorů, topení a nebo klimatizace.

Příklad: Byt 3+kk má dvě ložnice po 12 m2, chodbu 8 m2, koupelnu 6 m2 a obývací pokoj s kuchyňským koutem celkem 35 m2. Navíc je na chodbě sklep, který má 2 m2. Napřed se ujistím, že jsou změřené rozměry uvnitř vnějších stěn všech místností. Sečtu všechny místnosti i se sklepem v dobré víře, že výpočet nezahrnuje plochu, kde jsou topná tělesa a kus zídky

Co kdyby to byl mezonet 4+kk, kdy jedna ložnice je nahoře, má 20 metrů a vedou tam schody 6 m2. Navíc je nahoře komora se vzduchotechnikou a rekuperací. Tu nepočítáme stejně jako schody a naopak ložnice nám navíc dá 20 m2, máme tedy mezonet s užitnou plochou 95 m2.

Někdo, kdo by neznal pravidla výše, by si pomyslel, že mezonet s 95 m2 bude stísněný, protože část zaberou schody a určitě nějaké šikminy. Ty se přitom nemají počítat od místa, kde výška od podlahy je 120 cm. (Konkrétně ve vyhlášce č. 268/2009 Sb. o technických požadavcích na stavby se píše mimo jiné: "u místností se šikmými stropy se do plochy obytné místnosti nezapočítává plocha se světlou výškou menší než 1,2 m.")

Užitková plocha se nepoužívá, je to zastaralé.

Podlahová plocha 

- jsou dohromady všechny plochy bytové jednotky včetně nosných i nenosných konstrukcí až po vnitřní líc svislých konstrukcí, které ohraničují byt. Prostě změříte podlahu od stěny ke stěně a nic neodečítáte. Připočítávají se místa, na které máte jako uživatel výhradní právo ačkoliv jsou mimo byt, tj. terasa, balkón, sklep, garáž a podobně.

Podlahová plocha se řídí Nařízením vlády č. 366/2013 Sb. a používá se jen u bytu (který je stěnami, stropem a podlahou oddělen od ostatních částí domu). Proto je zde ještě pár odstavců hovořících o mezonetech. Je zde mimo jiné i tento odstavec:  

V případě bytu s galerií, kdy je horní prostor bytu propojen s dolním prostorem schodištěm, se podlahová plocha galerie započítává jako podlahová plocha místnosti, pokud podchodná výška tohoto prostoru dosahuje alespoň 230 cm, i když není zcela stavebně uzavřena všemi stěnami; započítává se současně plocha dolní místnosti, má-li alespoň stejnou podchodnou výšku, a plocha dolního průmětu schodiště.

Obytná plocha - pokoje pro trvalé bydlení

Obytná plocha - součet ploch obytných místností = pokojů vhodných k celoročnímu bydlení o minimální ploše 8 m2, které lze dostatečně vytápět.

- součet všech ploch obytných místností v nemovitosti. Místnosti s plochou nejméně 8 m2 musí být přímo osvětlené, větratelné a s možností je vytápět. Do obytné plochy nepatří ani koupelna ani komora nebo chodba, hala, sklep, balkon. Většinou se nepočítá také kuchyně, pokud je malá a nevětraná, obzvláště pokud zde není denní světlo.

Závěr: Podlahová plocha se použije v případě bytu a také u jednotlivých bytů činžovního domu. Pro doplnění informací u činžovního domu je dobré uvádět ještě užitnou plochu. Také v případě rodinného domu je dostatečně vypovídající užitná plocha a lze ji doplnit ještě o plochu obytnou. V každém případě je dobré vědět, co a jak se počítalo, a umět to vysvětlit.